2026年税制改正で相続はどう変わる？投資用不動産の評価法見直しに注目
最近、不動産を活用した相続税対策に大きな見直しが迫っています。
「アパートや賃貸マンションを持っていると、今後の相続税額はどう変わるのか」「節税の仕組みはもう使えなくなるのか」と心配されている方も多いのではないでしょうか。
この記事では、投資用不動産の評価法見直しをはじめ、名古屋市の大家さんに影響する2026年度税制改正の最新動向と、
今後とるべき具体的な対策まで分かりやすく解説します。
2026年度税制改正の概要と背景
2026年度の税制改正において、相続税における投資用不動産の評価方法が見直される方針が示されています。これは、相続や贈与に直結して取得された貸付用不動産の評価が、従来の算出方法に比べて見直される流れにあります。
背景には、取得直後の不動産を低い評価額で相続・贈与税の節税に利用するスキームへの対策があります。政府・与党は、被相続人または贈与者が取得してから5年以内の投資用不動産に関しては、路線価など従来の方式ではなく、実際の取引価格（取得価額）をもとに評価する方法への変更を提案しています。
さらに、不動産小口化商品、すなわち複数人で投資用不動産を分け持つ仕組みについても評価方法が変更される見通しです。これまでは伝統的な評価体系が使われていましたが、今後は取引市場価格を反映した評価額を使うよう求められています。
改正は、相続税や贈与税の適正化を図るものであり、節税を目的とした取得や制度の抜け道を抑制する狙いです。同時に、不動産小口化商品などを含む評価全体の見直しにより、透明性と公平性の向上も追求されています。
| 対象 | 見直される評価方法 | 目的 |
|---|---|---|
| 取得後5年以内の投資用不動産 | 路線価等ではなく実勢取得価額を評価 | 取得後すぐの節税スキーム対策 |
| 不動産小口化商品 | 市場価格を反映する評価方式 | 評価の透明性向上と税負担の公平化 |
| 全体 | 評価基準の全面見直し | 税制の適正化と制度悪用の抑制 |
評価方法変更の具体的内容（購入価格ベース、評価調整の内容）
まず、相続または贈与の開始前に購入してから5年以内に取得された賃貸用不動産については、従来の路線価などによる評価ではなく、取得価額を基本とした評価に見直される方針です。
政府・与党は、相続税の過度な圧縮を是正する目的でこの変更を検討しています。
取得価額を基に評価を行う際には、地価の変動を踏まえた上で、一定の控除率（おおむね２割程度）の適用が想定されています。これは、購入直後に評価が高くなりすぎることを抑えるための配慮とされています。
また、不動産を少額で共有投資できる「不動産小口化商品」にも同様の評価見直しが導入されます。取得時期によらず、市場における実勢価格や取引事例などを参考にした評価方法へ変更され、これまでの節税スキームが著しく成立しにくくなります。
以下に、評価方法の変更ポイントを分かりやすく整理した表を示します。
| 対象項目 | 従来の評価方法 | 改正後の評価方法 |
|---|---|---|
| 投資用不動産（取得5年以内） | 路線価などによる評価 | 取得価額を基に、地価変動反映＋約2割控除 |
| 不動産小口化商品 | 通達評価（路線価等） | 市場価格や取引事例による評価 |
| 評価控除の仕組み | 特になし | 取得価額に対して約2割を控除 |
名古屋市のアパート・賃貸マンション所有者への影響
名古屋市内で取得後5年以内のアパートや賃貸マンションにつきましては、評価方法の見直しにともない、相続税の評価額が「取得価額（購入価格）」を基準とする方式に切り替わる見通しです。従来の路線価評価と比較して、購入時点の価格がそのまま評価のベースになるため、取得価格が高い場合には評価額が上昇し、結果として相続税額が増える可能性があります。
| 項目 | 旧制度（路線価評価） | 新制度（取得価額評価） |
|---|---|---|
| 評価基準 | 路線価に基づく評価 | 購入価格を基準（5年以内） |
| 評価額の変動 | 地価変動を反映 | 購入価格に固定×調整後割合 |
| 相続税への影響 | 比較的控除されやすい | 控除幅が限定され、税負担が増加しやすい |
名古屋市における地価動向をていねいに見ると、公示地価は2025年時点で前年比約4.0％上昇（566,823円/㎡、坪単価約187万3,800円）と堅調に推移しています。上昇トレンドとしては3年連続であり、地価は引き続き上昇傾向にあります。
商業地についても名古屋圏全体では上昇率が鈍化しているものの、千種区や熱田区など一部地区では住宅地・商業地ともに高めの価格上昇が見られます。たとえば千種区の一部地点では10％前後の上昇が確認されています。
これらの地価上昇を背景に、5年以内に取得した物件に対して購入価格ベースの評価が適用されることにより、特に中心部や人気エリアの物件ほど評価額が高くなる可能性があります。その結果、これまで想定していた相続税額よりも負担が増える懸念があります。
まとめますと、名古屋市でアパートや賃貸マンションを所有されている方は、評価方法の変更により相続税評価額が引き上げられるリスクがあることを理解いただきたいです。特に取得後5年以内の物件をお持ちの方にとっては、相続税額の増加を具体的に想定しながら対応を検討する必要があります。
対策の方向性と今後の対応（名古屋市の大家さんに向けたアドバイス）
2026年度の税制改正により、相続直前の「節税目的の不動産取得」は、強く規制される見込みです。
相続開始前５年以内に取得した賃貸用不動産は、従来の路線価評価ではなく、購入価格を基準とする評価方式へ変更が検討されています。さらに地価変動を踏まえた上で約２割を控除する方式が導入され、これにより過度に評価を下げる手法は難しくなります。節税意図による駆け込み取得は、改正により思わぬ税負担上昇を招くリスクがあるため、慎重な姿勢が必要です。
| 対策項目 | 内容 | 期待される効果 |
|---|---|---|
| 保有物件の評価状況の棚卸し | これまでの評価方法と改正後の試算を比較 | 相続税の増減幅を事前に確認 |
| 相続税額の試算および納税資金の確認 | 改正後の評価額に基づく税額を試算し、資金計画をチェック | 納税時の資金繰りを安心化 |
| 収益性重視の運用戦略 | 節税ではなく、家賃収入など実質的な収益力をベースにした運用 | 長期的に安定した資産形成につながる |
特に名古屋市内の大家さんは、地価動向の変動を踏まえつつ、改正前後の評価額の差を把握しておくことで、相続対策の全体像が見えてきます。税金の問題だけでなく、不動産を本来の事業として収益性を重視して運用することが、今後の資産運用における鍵となります。
まとめ
令和八年度に予定されている税制改正により、特に名古屋市でアパートや賃貸マンションを所有されている方は、大きな影響を受ける可能性が高まっています。近年議論されてきた投資用不動産を活用した相続税対策について、評価方法の見直しによって節税の仕組みが大きく変化します。特に取得から五年以内の物件は、従来よりも評価額が高くなりやすく、結果として相続税の負担増加が考えられます。そのため、今後は単なる節税目的だけでなく、物件の収益性や資産全体の運用戦略を重視する姿勢がより重要となります。改正内容を正しく理解し、ご自身にあった資産管理と早めの対策を心がけてください。
小本
こもと
キャリア20年
保有資格
- 宅地建物取引主任士
名古屋市、春日井市、北名古屋市の不動産を中心に取り扱っています。
住宅営業の経験もありますので、土地からの購入スケジュール等、住宅に関するご相談もお気軽にお申しつけください。
