2026年税制改正で相続はどう変わる？投資用不動産の評価法見直しに注目

2026年度税制改正の全体像と春日井市の大家さんへの影響

政府・与党は、2026年度（令和8年度）税制改正大綱に向け、相続税における投資用不動産の評価方法を見直す方針を発表しました。これは、購入直前に取得された賃貸用不動産の評価が従来の路線価方式から、取得価額を基準とする方法に変更される見込みです。

これにより、相続税負担の大幅な圧縮を狙った「駆け込み取得」スキームに対する対応が強化されます。特に、相続開始前または贈与前５年以内に取得された物件が主な対象となります。

評価方法は、取得価額から地価変動を加味しつつ、斟酌割合（約0.8）を掛けて算定される方向で調整中です。これにより、従来の路線価評価よりも実態価額に近づくことになります。春日井市でアパートや賃貸マンションを所有されている方にとっては、相続や贈与の計画において、取得時期と評価基準の違いを理解しておくことが不可欠です。

この見直しの背景には、過度な節税行為による相続税の不公平が是正される必要性があります。

たとえば、ある一棟マンションを相続直前に取得した事例では、取得価格２１億円に対し、通達評価額が４億２千万円に圧縮されたケースが報告されており、こうした実態が見直し議論の契機となりました。

今回の改正は、こうした大きな乖離を是正し、制度の公平性と予測可能性を高めるための重要な規定となります。

春日井市の大家さんにおかれましては、ご自身の取得時期や評価方法を改めて確認し、相続対策を検討されることをお勧めいたします。

購入後５年以内の相続・贈与に対する評価見直しの詳細

ここでは、２０２６年度税制改正における「購入後５年以内取得」の賃貸用不動産に関する評価方法見直しについて、春日井市の大家さんにもわかりやすく整理してご説明します。

まず「５年以内取得」とは、「被相続人または贈与者が、相続発生前または贈与前５年以内に対価をもって賃貸用不動産を取得した場合」を指します。この対象には、アパートや賃貸マンション、一棟物件に加えて、不動産小口化商品も含まれます。つまり、いわゆる“駆け込み節税”を狙った取得が見直される対象です 。

評価額の算定方法は以下のとおりです。まず、取得価格を基準とし、その後の地価変動を加味します。さらに、評価の安全性を考慮して「斟酌割合」として約８割（０．８）を乗じる方式が検討されています。つまり、取得価格に地価変動を反映させながら、そこから一定の控除を行って評価額を算出する仕組みです 。

次に、春日井市でアパートや賃貸マンションを所有されている方にとって、この変更がどのような影響を及ぼすかを考えてみましょう。従来は、路線価などに基づく評価で相続税が低く抑えられる可能性がありました。それに対して、新ルールでは取得価格に近い評価となるため、評価額が上がり、相続税負担が増える可能性があります。

以下に、変更前後の比較イメージを表形式で示します。

春日井市の大家さんにとっては、相続直前の物件取得による節税が難しくなる一方で、適正な取得価格で購入されている場合は、実質的な損失は限定的です。

ただし、評価額の上昇は念頭に置き、相続対策や資産管理の見直しを検討する必要があります。

小口化商品やクラウドファンディング型物件の評価見直し

令和八年度（2026年度）の税制改正においては、いわゆる不動産小口化商品やクラウドファンディングを通じた小口投資型物件の相続評価方法が見直される方向です。

これらの商品は従来、路線価や固定資産税評価額を用いて大幅に評価を低く抑えられ、相続税や贈与税の節税につながりやすい構造でしたが、国税当局はこのような節税スキームの乱用に対し、公平性確保の観点から是正を進めています。

見直しでは、これらの投資商品については取得時期に関係なく、「通常の取引価額」、すなわち実際の売買事例に基づく市場価格水準で評価する方式への転換が検討されています。

これは、節税目的での過度な評価圧縮を防ぎ、課税の公平を図る意図があります。

この変更は、クラウドファンディング型物件にも同様に適用される見通しで、個人が少額から投資できる仕組みであっても、市場での実勢価格を反映した評価が求められるようになります。

つまり、評価対象が従来よりも実態に近づくことで、専門的な節税スキームへの依存は困難になると考えられます。

特に春日井市でアパートや賃貸マンションを所有する方には直接の対象ではないものの、今後の業界全体の動向として注目すべき重要な変化です。

春日井市のアパート運営者が今すべき準備と対策

2026年度の税制改正に向け、「相続開始前5年以内に取得した賃貸用不動産を取得価格ベースで評価する」といった新ルールが検討されています。春日井市でアパートや賃貸マンションを所有されている方は、今から次のような対策に着手することをおすすめします。

まず資産評価の見直しですが、現行の評価方式（路線価や固定資産税評価額）と、今後求められる見直し後の評価方式（取得価格に基づく算出）との間には、大きな乖離が生じる可能性があります。

制度変更後には想定よりも相続税が増えるおそれがあるため、今のうちに評価額のすり合わせを行っておくことが大切です（例：5年以内に購入した物件は取得価格に地価変動を加味し、斟酌割合約0.8が適用される見通しです）。

次に、運用戦略の再検討です。今後は「節税ありき」の不動産取得が難しくなりますので、収益力や資産の実質価値、修繕や空室による損失リスクなどを総合的に検討し、長期視点での経営戦略を改めて構築することが求められます（収益性を重視した運用は依然として有効との見方もあります）。

最後に、専門家への早期相談です。税制改正の詳細は今後正式に定められる大綱や通達で明らかになりますが、検討段階から専門家と連携しておくことで、改正後の対応準備を十分に進めることができます。

具体的には、改正の影響評価、納税資金の算定、相続対策の全体設計などについて、税理士や司法書士などへの早めのご相談が重要です。

春日井市の大家さんが今すべき対策は、制度変更後のトラブルを未然に防ぎ、安心して長期運用できる体制を整えることです。早めの準備で選択肢を広げ、将来の相続・運営に備えておきましょう。

まとめ

令和八年度の税制改正により、相続直前に取得した賃貸用不動産の評価方法や、小口化商品に対する評価基準が大きく変わります。特に春日井市でアパートや賃貸マンションを所有する方にとっては、従来の節税対策だけでなく、実際の取得価格や運用期間を意識した資産管理がこれまで以上に重要となります。改正内容を正しく理解し、早めに資産評価や長期運用方針を見直すことで、将来の安心へとつなげることができます。不安な点は専門家に相談し、最新の情報収集を怠らないことが大切です。