離婚で家の売却や持ち分名義はどう決める？住宅ローンや登記も整理しよう

共有名義の家の現状と離婚を考える際の基本整理

離婚を検討中・協議中の方が、夫婦で家の名義を共有している状況に気づくのはよくあることです。

家屋の名義（登記上の所有者）と、住宅ローンの名義（金融機関との契約上の契約者）が異なる場合、トラブルやリスクが生じやすいため、現状を整理することが重要です。

共有名義のままにしておくと、例えば売却や賃貸、リフォームなど重要な処分には共有者全員の同意が必要となり、離婚後に元配偶者との連絡や協議が難しくなれば、対応が困難になる可能性があります（トラブルの長期化、放置による維持費負担も含む）。

共有名義を放置するリスクは、以下のとおりです：

離婚時に家の扱いを決める前に押さえておくべき基本ポイントは、以下のとおりです：

• 名義（登記上の所有者）と住宅ローン名義の区別を明確にする
• 住宅ローン残債の有無とその額を確認する
• 登記の状態（共有名義か単独名義か）を確認し、変更が必要かどうか検討する

このような整理を行うことで、ご自身にとって適切な手続きを選びやすくなります。

住宅ローンが残る家をどうするかの選択肢と注意点

住宅ローンの残債がある家を離婚時にどう扱うかを検討する際、まずは「アンダーローン」と「オーバーローン」の違いを正しく理解することが大切です。

アンダーローンとは、住宅の売却価格がローン残高を上回り、売却によってローンを完済できる状態を指します。

方、オーバーローンとは、売却してもローンを完済できず、自己資金で不足分を補う必要がある状態です。

これらの判断は、家の査定額と金融機関からの残高証明書などをもとに行うのが基本です。

アンダーローンの場合、売却してローンが完済できれば、残った金額を財産分与として分けることが可能です。売却によって利益が出た場合は、例えば手元に残った現金を夫婦で折半するなどの方法があります。

しかし、この際には仲介手数料や登記費用、税金などの諸費用を差し引いたうえで分配することが重要です。

オーバーローンの場合、売却してもローンを完済できないため、自己資金による補填が必要になります。

自己資金が不足する場合は、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」が選択肢の一つです。

任意売却では競売より高価格での売却が期待でき、残債を分割で返済する調整も可能です。

また、住み替えローンを組み、新しい住居の資金とローン残債をまとめて返済する方法もあります。

以下の表は、住宅ローンが残る家をどう扱うかの主な選択肢と注意点を整理したものです。

いずれの方法を選ぶにせよ、まずは現在の住宅の査定額とローン残高を正確に把握することが出発点です。それによって、売却か居住継続か、どの手続きを進めるかを判断する材料になります。また、金融機関との調整が必要な場合もあるため、早めに状況を整理して対策を検討することをおすすめします。

持ち分移転（名義変更）で家に住み続ける場合の手続きと流れ

離婚後、どちらか一方がそのまま家に住み続ける場合、持ち分移転という手続きを通じて名義を変更することが考えられます。まずは「代償金の支払い→持ち分移転登記→所有権の名義変更」という流れが基本的なプロセスになります。

これは、共有名義だった家を一方の単独所有にする際、財産分与の一環として代償金を支払うことで実質的に持ち分を移す方法です。

実際に登記を変えなければ、元配偶者に家を売却されたり退去を請求されたりするリスクが残ることもあるため、登記変更は重要です。

しかしながら、住宅ローンが残っている場合、ローンの名義変更は金融機関に認められることは非常にまれです。

これは、金融機関が住宅ローンの契約者に対して収入や返済能力などを審査したうえで融資しているためであり、その契約途中で名義人を変更することは原則としてできません。

したがって、借り換えなどの別の方法を含め、慎重な対応が必要です。

登記変更に伴っては、法務局での登録免許税や司法書士への報酬などの費用が発生します。

具体的には、固定資産税評価額の２％が登録免許税の目安となり、司法書士報酬は事案の複雑さによりますが、おおむね 3 万円から 12 万円程度が相場です。

また、登記に必要な印鑑登録証明書や住民票、戸籍謄本などの取得には数百円程度の手数料がかかります。

さらに、離婚に伴う名義変更や代償金の支払いに関する取り決めは、口約束のままだと後にトラブルとなる可能性があります。そうしたリスクを避けるために、公正証書や協議書など、合意内容を文書に残しておくことは非常に重要です。特に、将来の支払い義務や求償権などを明確にしておくことは安心につながります。

売却か居住継続か決まらない時にすすめたい手続きと専門家相談の活用

離婚協議で家の扱いが決まらない場合、家庭裁判所での＜調停＞や＜共有物分割請求＞の活用が重要です。特に話し合いが平行線をたどるときには、調停申立てによって中立的な調整が促され、円満解決の可能性が高まります。

調停では、調停委員が双方の意見を汲み取り、合意に導く場面が期待できます。一方、共有物分割請求は法的に共有状態を解消するための手続きとして、現物分割・代償分割・換価分割（売却し金銭を分配）などの方法を通じて、共有状態を終わらせることが可能です。

ただし、競売などにより想定より売却価格が低くなる可能性や、裁判費用・手間・心理的負担が増大する点には注意が必要です。

早いうちに弁護士や司法書士に相談することで、法的手続きの進行や取り決め内容が明確になり、不要なトラブルを回避できます。調停や手続きの流れ、必要書類の整備なども専門家によるサポートが心強いです。

さらに、財産分与の請求には期限がある点にもご注意ください。現行制度では「離婚成立から２年以内」が除斥期間とされ、請求しないまま過ぎると原則、権利が消滅します。改正法の施行により、２０２６年５月以降に離婚が成立した場合には、この請求期限が５年に延長される見通しです。期限を逃さず、適切なタイミングで行動を起こすことが重要です。

まとめ

離婚と家の売却は、名義や住宅ローン、登記などの複雑な問題が絡み合うため、冷静に状況を整理し対応することが大切です。共有名義やローンの状態を正しく把握することで、将来のトラブルを未然に防ぐことにつながります。

売却や持ち分の移転、その手続きや費用面についても、早期に専門家へ相談すればスムーズな解決が期待できます。適切な判断が、ご自身の新たな一歩をより確かなものにしますので、焦らず確実な手続きを心がけましょう。