マンションや戸建て売却で赤字になったら？譲渡損失の節税や繰越控除の活用法をご紹介

売却に伴って譲渡損失が生じたときの基本知識（マンション・戸建て売却で赤字になった場合の節税の基本）

不動産を売却して取得費を下回る価格で売れた場合、譲渡損失（＝赤字）が発生します。譲渡損失とは、売却価額から取得費・譲渡費用を差し引いた結果、損失が出た状態をいいます。

取得費には土地や建物の購入金額のほか、仲介手数料、リフォーム費用などが含まれますし、譲渡費用には仲介手数料や印紙税などが該当します。

この譲渡損失は、給与所得など他の所得と「損益通算」できる制度があります。つまり、その年の給与所得や事業所得などから譲渡損失を差し引いて、課税対象を減らすことが可能です。さらに控除しきれなかった損失は、翌年以降３年間にわたって「繰越控除」することも認められています（令和7年12月31日までの譲渡が対象） 。

この特例が適用されるためには、譲渡資産である不動産が、「譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超」「居住用であること」「親族間など特別な関係ではない相手への譲渡であること」など、いくつかの条件を満たす必要があります 。

以下は、譲渡損失を整理した簡単な表です。

譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例（買換えあり・なし）

マイホームを売却して譲渡損失が生じた場合には、買い替えがある場合とない場合で、それぞれに損益通算と繰越控除の特例が認められています。

まず、マイホームの買換えがある場合は、売却した旧居宅に譲渡損失が発生し、一定の要件を満たせば、その損失を給与所得など他の所得から差し引く「損益通算」が可能です。

さらに損益通算を行っても控除しきれなかった損失は、その年の翌年以降３年にわたって繰り越して差し引く「繰越控除」が認められます。ただし、この特例が適用されるためには、売却した年の１月１日時点で所有期間が５年を超えていること、買換資産の取得から一定期間内に居住していることなど、国税庁の定める要件を満たす必要があります。

特例の適用期限は令和７年（２０２５年）１２月３１日までです。

一方、買い換えをしない場合でも、住宅ローンの残高を上回る売却損（つまり売却価格がローン残高より低い場合）には、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が別途適用されます。この場合も確定申告を行うことで他の所得から損益通算できますし、控除しきれなかった損失は翌年以後３年にわたり繰り越して差し引くことが認められています。この特例も適用期限は令和７年（２０２５年）１２月３１日までです。

以下に、買換えの有無による特例の内容を整理しました：

北名古屋市で“やむを得ない売却”を検討する方へのアドバイス（転勤・離婚など）

北名古屋市にお住まいで、転勤や離婚などのやむを得ない事情により住宅の売却を検討されている方には、まず「どの特例を優先的に活用できそうか」を整理しておくことが重要です。マイホームを売却して譲渡損失が生じた場合、買い替えの有無や住宅ローンの残高などによって、損益通算や繰越控除の適用条件が異なります。例えば、買い換える場合には新居の床面積やローン条件を満たすことが要件となりますし、買い換えがない場合でも住宅ローン残高を上回る損失があるケースでは別の特例が使えますので、まず自分の状況を確認しましょう。国税庁の制度解説をご参照いただくと安心です。

次に、住んでいた期間、住宅ローンの有無や残高、新居の取得予定の有無など、特例適用に直結する具体的な項目を整理しておきましょう。制度の要件を満たしているかどうかは、あとから特例を申請する際に必要な判断基準となります。

そして、譲渡損失の特例を活用するには、確定申告が必須です。損益通算や繰越控除の適用を受けるためには、その年の確定申告書に所定の付表や損失計算書を添付し、所轄の税務署へ提出する必要があります。転勤や離婚で慌ただしい中でも、期日や必要書類を忘れず準備していただくことが、税負担軽減につながります。

確定申告・申請手続きの流れと注意事項

不動産売却によって譲渡損失が生じた場合、確定申告を行うことで損益通算や繰越控除の特例を受けられる可能性があります。その手続きの流れと注意事項について、わかりやすくご案内いたします。

まず、確定申告の流れは以下の通りです。

続いて、特例適用時の注意事項について整理いたします。

【収入の上限】

繰越控除の適用を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であることが条件です。

これを超える年分には特例が適用されません。

【面積条件】

買い替えの場合には、新たに取得した住宅の居住部分の床面積が50平方メートル以上であることが必要となります。

【住宅ローン要件】

特定のマイホームの譲渡損失の特例では、売却前日におけるローン残高が売却価格を上回っていることが要件です。

このような要件に該当するかどうか、自信がない場合や手続きに不安がある場合には、司法書士や税理士などの専門家にご相談されることをお勧めいたします。専門家に相談することで、要件漏れや書類不備などのリスクを避けられ、スムーズに手続きを進めることができます。

まとめ

マンションや戸建ての売却によって赤字、つまり譲渡損失が生じた場合は、給与所得など他の所得と損益通算できる特例や、翌年以降に繰り越せる控除制度を活用できる場合があります。

特例を受けるには、譲渡損失の内容や住宅ローン残高、住んでいた期間など一定の条件を満たす必要があります。特に転勤や離婚など、やむを得ない事情をお持ちの方は、ご自身の状況がどの特例に該当するのか確認することが重要です。

これらの控除を適切に利用し、確定申告を忘れずに行うことで、売却後の経済的負担を軽減できます。不安な方は専門家への相談もご検討ください。