2026年住宅ローン減税は再度受けられる？中古住宅や中古マンションの住み替えポイントも紹介

2026年以降の住宅ローン減税と名古屋市での住み替え

住宅ローン減税は、住宅ローンを利用してマイホームを取得し、一定の条件を満たした場合に、年末の住宅ローン残高などをもとに所得税等から控除を受けられる制度です。

令和8年度税制改正により、住宅ローン減税は5年間延長され、入居日が令和8年1月1日から令和12年12月31日までの場合にも適用できる制度として整理されています。

名古屋市で住み替えを検討する方にとって重要なのは、住宅ローン減税が「今の家を売る制度」ではなく、「新しく取得する住まいに住宅ローンを利用する場合の制度」である点です。現在の住まいを売却して新居を購入する場合は、売却時の税金と購入時の住宅ローン減税をセットで確認する必要があります。

住み替えでは、「いつ売るか」「いつ買うか」「いつ入居するか」によって、税制上の扱いが変わることがあります。特に、現在の家を売却して利益が出る場合は、3,000万円特別控除などの売却時の特例を使うか、購入後の住宅ローン減税を優先するかを比較する必要があります。

どちらが有利かは、売却益、住宅ローン借入額、所得税額、住民税額、新居の性能、入居年、世帯構成によって変わります。名古屋市で住み替えを進める際は、売却査定と同時に、税制の適用可否も早めに確認しましょう。

既存住宅・中古マンションで確認したい適用条件

名古屋市で中古住宅や中古マンションへ住み替える場合、住宅ローン減税を利用できるかどうかは、新居の性能や床面積、居住開始時期、住宅ローンの返済期間などによって変わります。

2026年以降は、既存住宅への支援が拡充されています。特に、省エネ性能の高い既存住宅については、借入限度額の引き上げや控除期間13年への拡充が整理されています。

ただし、「中古住宅ならすべて同じ条件で住宅ローン減税を受けられる」というわけではありません。住宅性能を証明する書類、耐震基準、床面積、所得要件、住宅ローンの償還期間などを確認する必要があります。

名古屋市内の中古マンションでは、40平方メートル台のコンパクトな住戸もあります。床面積要件の緩和により、これまで検討しにくかった物件が対象になる可能性もありますが、所得要件や上乗せ措置の利用状況によって扱いが変わるため注意が必要です。

また、省エネ性能の高い既存住宅として住宅ローン減税を受けるには、性能を証明する書類が重要です。購入後に書類が不足していることに気づくと、申告時に困る可能性があります。

住み替え先を選ぶ際は、価格や立地だけでなく、住宅ローン減税の対象になり得る性能・面積・書類の有無も確認しておきましょう。

住み替えスケジュールと制度適用のタイミング

住み替えで住宅ローン減税を検討する場合、売却・購入・入居・確定申告のタイミングを整理することが大切です。特に制度の適用は、契約日だけでなく、入居日や居住実態が関係します。

名古屋市で現在の家を売却し、新居へ住み替える場合、売却を先に進めるのか、購入を先に進めるのかによって資金計画が変わります。売却代金を新居購入資金に充てる場合は、売却決済と購入決済の時期を慎重に調整しましょう。

また、住宅ローン減税を受ける最初の年は、原則として確定申告が必要です。給与所得者であっても、初年度は申告書や住宅ローンの年末残高証明書、登記事項証明書、売買契約書などの書類を準備する必要があります。

住み替えでは、旧居の売却益が出る場合に3,000万円特別控除を使うかどうかも重要です。住宅ローン減税とは併用できない税制項目があるため、売却益が大きい場合は、新居側の住宅ローン減税よりも売却時の特例を優先した方が有利になることがあります。

一方で、売却損が出る場合には、一定の要件を満たすと譲渡損失の繰越控除などを検討できることがあります。住み替えでは、売却益が出るケースと売却損が出るケースで確認すべき税制が異なります。

名古屋市で住み替えを行う際は、不動産会社に売却スケジュールを相談すると同時に、税理士や税務署にも税制の適用可否を確認しておくと安心です。

名古屋市で売却と住宅ローン減税を整理するポイント

名古屋市で住み替えを進める場合、住宅ローン減税だけを見て判断するのではなく、旧居の売却価格、住宅ローン残債、売却益、新居の購入価格、借入額、入居時期をまとめて整理することが大切です。

特に、現在の家を売却して利益が出る場合は、3,000万円特別控除を使えるかどうかを確認しましょう。ただし、居住用財産の譲渡所得の特別控除は、住宅ローン減税と併用できない税制項目として整理されているため、どちらを使う方が有利か比較が必要です。

また、住宅ローンが残っている家を売却する場合は、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消できるかも確認します。オーバーローンの場合、新居購入と同時に住み替えを進めるには金融機関との調整が必要になることがあります。

住み替えでは、売却を先に進める「売り先行」と、新居購入を先に進める「買い先行」があります。売り先行は資金計画を立てやすい一方、仮住まいが必要になる場合があります。買い先行は新居を選びやすい一方、旧居が売れるまで二重ローンや資金負担が発生する可能性があります。

住宅ローン減税を活用したい場合でも、無理なスケジュールで住み替えを進めると、売却価格の下落、ローン審査の遅れ、引っ越し費用の増加などにつながることがあります。

名古屋市で住み替えを検討している方は、まず現在の家の査定価格とローン残債を確認し、そのうえで新居購入時の住宅ローン減税と売却時の税制特例を比較しましょう。

名古屋市で住み替えと住宅ローン減税に悩む方からよくある質問

まとめ

名古屋市で住み替えを検討する場合、住宅ローン減税は新居購入時の資金計画に関わる重要な制度です。令和8年度税制改正により、2026年以降の入居分について制度が延長され、既存住宅への支援も拡充されています。

ただし、住宅ローン減税を受けるには、新居の性能、床面積、入居時期、住宅ローンの返済期間、所得要件などを確認する必要があります。中古住宅や中古マンションでも、書類や性能要件によって扱いが変わるため注意しましょう。

また、住み替えでは、旧居売却時の3,000万円特別控除などと住宅ローン減税の併用可否が重要です。売却益が出る場合は、売却時の税制特例を使う方が有利なのか、新居側の住宅ローン減税を使う方が有利なのかを比較する必要があります。

住宅ローン減税を最大限活用するには、今の家の査定価格、住宅ローン残債、売却時の税金、新居の性能、購入時期、入居日を早めに整理することが大切です。売却全体の流れを確認したい方は、名古屋市の不動産売却で失敗しない進め方をご覧ください。相続した実家や空き家の売却を検討している方は、不動産相続を詳しく知るページも参考にしてください。