2026年税制改正で評価法見直しはどう変わる？相続や投資用不動産の影響も解説

2026年度税制改正で変わる投資用不動産の相続評価の基本ルール

政府・与党は、令和８年度（2026年度）税制改正大綱において、投資用不動産の相続税評価方法を見直す方向で調整を進めています。

具体的には、相続開始前５年以内に取得された賃貸用不動産については、従来の路線価方式に代えて、購入価格を基準とした評価を行う案が示されています。この新たな方式では、取得時の購入価格に地価変動などを勘案の上、およそ２割程度の控除を前提に評価額を算出することが検討されています（例：購入価格100万円→評価額80万円程度）。

こうした見直しの背景には、従来の相続評価によって市場価値よりも著しく低い評価が可能となり、それを利用した過度な節税手法が問題視されてきた点があります。

この見直しが実現すれば、相続直前の駆け込み取得による過度な相続税の圧縮は難しくなり、制度として公平性の確保を目指す方向へと舵が切られることになります。

小口化商品や一棟マンションにも適用範囲が拡大される評価見直しの実態

政府・与党は、令和７年度（2026年度）税制改正において、投資用不動産の相続税評価方法を見直す方針を明示しています。従来、相続直前に取得された賃貸用不動産などは路線価方式による評価で評価額が抑えられがちでしたが、今後は購入価格ベースでの評価が原則となり、約２割の控除を上乗せした形式で税負担の公平性を高める方向です 。

さらに、少額から投資可能な不動産小口化商品については、購入時期にかかわらず、市場取引事例を基準とした評価方式へ変更されます。これにより、実勢価格と評価額の乖離を利用した過度な節税スキームが通用しにくくなることが見込まれています 。

こうした改正により、相続直前に取得する「駆け込み取得」による評価圧縮の構造的なスキームは制度上困難となります。とりわけタワーマンションや一棟賃貸マンション等において、評価と実勢価格の差を利用した節税効果が縮小する見通しです 。

下表に、改正内容の要点をまとめます。

北名古屋市で賃貸物件を所有するオーナーが注意すべきポイント

２０２６年度の税制改正において、相続直前に取得した賃貸用不動産（購入後５年以内）は、これまでの路線価評価ではなく「購入価格を基礎とする評価方法」に変更される見込みです。政府・与党は、こうした見直しにより評価額の過度な圧縮を防ぎ、公平性を担保しようとしています。

この改正案では、購入価格自体に地価変動を加味し、さらに概ね２割程度を控除したうえで相続税評価額を算定する方式が検討されております。結果的に、これまでの路線価ベースよりも相続税の負担が増す可能性があります。

このような制度変更の影響を踏まえ、北名古屋市で賃貸アパートやマンションを所有されているオーナー様には、以下のようなポイントについてご留意いただくことをおすすめいたします。

特に取得時期が相続に近い物件は、評価額が従来に比べ高くなる可能性があるため、保有状況の見直しや評価額の試算を早めに行うことが重要です。また、将来的な納税資金の準備や資産構成の見直しとあわせて、専門家と連携することにより、安心して相続対策を進めることができます。

今後の相続・税制環境を踏まえた北名古屋市での賃貸経営戦略

北名古屋市で賃貸物件を所有されている皆さまにとって、これからの相続・税制の変化は経営戦略に直結します。まずは、節税目的だけではなく、賃貸経営の収益性や資産価値の維持向上を重視した長期視点が重要です。

政府・与党は、2026年度税制改正において、購入から５年以内に相続が発生する投資用不動産について、従来の路線価を使った評価を廃止し「購入価格ベース」に評価し直す見直しを進めています。この改正によって、節税目的での駆け込み取得が難しくなるため、収益力に基づく堅実な経営が求められます。

また、制度変更リスクへの備えとして、定期的な資産の再評価やキャッシュフローの管理、修繕計画の明確化が不可欠です。たとえば、取得価格と現在の評価額を比較する簡易シミュレーションと、将来の修繕費用を見込んだキャッシュフロー表を作成し、賃貸収益が実際に資産形成につながるかを定期的に見直す運用が望まれます。

最後に、専門家（税理士・司法書士など）との早期連携がカギとなります。税制改正動向に応じた助言を受けることで、安心して相続対策や経営戦略を構築できます。

特に、相続が近づいた際の評価見直し時期や手続について、事前に専門家と相談しておくことで、不安なく賃貸経営を継続することが可能になります。

まとめ

今回の税制改正案は、投資用不動産の相続評価を大きく見直すものとなっています。従来は取得直後でも低い評価が認められていましたが、今後は購入価格を基準とした評価方式に移行し、直近で取得した物件ほど相続税負担が重くなる可能性があります。

北名古屋市でアパートや賃貸マンションを所有する方は、今後の評価方法や地価動向を注視し、余裕を持った資産計画の検討が欠かせません。早めに専門家へご相談いただくことで、将来の安心につながる対策が可能となります。