不動産売却時の越境トラブルは注意が必要！塀や庭木の枝や境界確定の対処法も解説

越境や境界トラブルの基本理解と不動産売却への影響

不動産を売却する際、とくに相続した土地や実家を対象にする場合、越境による境界トラブルは重大なリスクとなります。越境とは、塀や庭木の枝・根などが隣地の敷地に侵入してしまっている状態をいい、境界線が曖昧だと買い手に不安を与え、売却価格の下落や売れづらさにつながるおそれがあります。

例えば、庭木の枝が隣地に越境しているケースでは、民法上、切除の権利が限定されているため、隣人とのトラブル原因になりかねません。 

また、「筆界」（登記上の境界）と「所有権界」（実際の所有者間で認識される境界）は異なることがあり、両者の違いを理解しておくことが重要です。筆界の不一致は境界トラブルの根本原因となり、売却前に境界確定の手続きを進めることが、安心できる不動産取引への第一歩です。

北名古屋市において相続した土地でも、越境や境界の曖昧さは十分に生じ得ます。古い住宅地では境界標が設置されていないことも多く、隣地のブロック塀や樹木が境界を越えている事例は珍しくありません。こうしたケースに備え、測量や隣人との協議を通じて境界を明確にし、トラブルを未然に防ぐことが、売却成功への重要な対策となります。

越境（塀・庭木・枝）トラブルの具体的な対処法

北名古屋市で相続した土地や実家を売却する際、越境トラブルがあると売却活動に支障をきたすおそれがあります。ここでは、具体的な対処法をわかりやすくご紹介いたします。

まず、民法第233条によれば、隣地から伸びている竹木の「枝」については、まず所有者に切除を求めることが原則です。「根」については、越境した隣地所有者が自ら切り取ることができるとされています 。2023年４月の民法改正により、一定の条件を満たす場合（催告に応じない、所在不明、急迫の事情）には、越境された「枝」も自ら切除することが認められるようになりました 。

次に、越境物（塀・植栽等）への対応方法としては、隣人との協議による合意形成が有効です。例えば、具体的な取扱いについて覚書や合意書として文書化しておくことで、後々の売却時に買主へ安心材料として提示できます 。

売却前に収集すべき資料や証明としては以下のようなものがあります：

これらは、売却の際に「越境トラブルは解決済みです」と安心して買主に伝えられる大切な材料となります。

境界確定のための専門的手続きとステップ

不動産売却にあたり、隣地との境界を明確にすることは買主の安心感を高め、トラブル防止にもつながります。その第一歩として「境界確定測量」があります。これは「土地家屋調査士」が実地調査と測量を実施し、隣地所有者の立ち会い・同意を得て境界線を確定する手続きです。

通常、測量費用は三十万円から八十万円程度で、土地の形状や境界点の数により増減します。所要期間は三～四か月が目安です。これにより、「実測図」を作成し登記簿の記載との差異を買主へ説明できる安心材料になります。

隣地所有者との協議が難航する場合は、裁判所を通さずに境界を特定できる「筆界特定制度」の活用が有効です。この制度では管轄の法務局が申請を受け、土地家屋調査士や弁護士らによる現地調査のうえで「筆界特定登記官」が境界を特定します。申請から結果までは通常六ヶ月から九ヶ月ほどかかりますが、裁判と比較すると迅速かつ費用も抑制できます。費用は土地評価額に応じた申請手数料と、測量が必要と判断された場合の測量費（概ね四十～六十万円）がかかります。

それでも隣地所有者が納得せず、境界に争いが残る場合には、最終的に「境界確定訴訟（裁判）」を選択することになります。しかしこれは期間が長引くことが多く、概ね二年程度の時間を要し、訴訟費用や心理的負担も大きいため、可能であれば避けたい手段です。

北名古屋市で相続した土地を売却する際には、以下の表のように手続きのステップと目安を整理しておくと理解しやすくなります。

このように、売却前に専門家へ相談し、早期に最適な方法を選ぶことが売却をスムーズに進める鍵となります。

売却をスムーズに進めるための準備と進め方

相続した土地に越境や境界があいまいな問題がある場合、売却を円滑に進めるためには、早めに対応を開始することが何よりも重要です。越境物（塀や庭木の枝など）があると買主や金融機関から不安視され、取引が滞るおそれがありますので、早期に対処することで安心して進められます。

まず、「境界確定測量」は隣地所有者との立会いの上で境界を明確にし、測量図を作成する手続きです。これにより、筆界と所有権界の混同によるトラブルを未然に防ぐことができます。法務局での登記や売却説明の際、確定測量図は強力な証明資料となります。さらに、測量に要する費用は通常30万〜80万円程度、所要期間は数週間から数か月かかる場合があり、余裕をもって進めることが肝要です。

次に、必要な資料や証明書類の整備です。登記簿謄本、公図、地積測量図などは法務局で取得可能で、売却時にはこれらを整理して保存しておくことが重要です。買主に提示することで、土地の権利状況や面積に関する説明責任を果たせます。

最後に、買主への説明と、自社への相談への誘導です。境界や越境の状況は、売主からあらかじめ正確に説明することでトラブルを防げます。さらに「当社ではこのような境界問題にも対応可能です。お気軽にご相談ください」と柔らかく案内することで、買主に安心感を提供し、自社への問い合せにつなげる自然な導線となります。

まとめ

北名古屋市で相続した土地や実家の売却を考えている方にとって、越境や境界のトラブルは見過ごせない重要な問題です。塀や庭木、枝が越境している場合、そのままにすると売却時に大きな支障となることがあります。事前に丁寧な確認と対処を行うことで、買主にも安心を提供し、スムーズな売却へと繋がります。専門家への相談や資料の整備は早めの対応が効果的です。不安な点は一人で悩まず、ぜひお気軽にご相談ください。