名古屋市で越境がある不動産は売却可能？売却時の注意点も紹介

越境とは何か／名古屋市における越境がある不動産の定義

「越境（えっきょう）」とは、自分の敷地に属する建物や塀、雨樋、樹木の枝や根、さらには地中に埋設された給排水管やガス管などが隣地の敷地にまで侵入している状態、またはその逆に他人の所有物が自分の敷地に侵入している状態を指します。ブロック塀や軒、雨樋、植栽の枝葉、排水管といったものが一般的な越境物として挙げられます 。

名古屋市においても、こうした越境状態は都市部特有の宅地分割や古い住宅地でよく起こりうる問題です。例えば、古くからある境界が曖昧な土地では、敷地境界に関する記録なしに建築されていたブロック塀や、庭木の根が隣地に伸びていたり、雨樋や屋根の庇が越境しているケースが多く見られます 。

このような越境状態が存在する場合、売却を検討するときに次のような影響が懸念されます。まず、買主が将来的なトラブルのリスクを嫌がり、購入をためらう可能性があります。また、金融機関の住宅ローン審査において、境界が明確でないと担保評価が下がり、融資が難しくなることもあります。さらに、契約時に瑕疵とみなされ、契約不成立や価格下落の要因ともなりえます 。

それでは、「越境がある」状態でもそもそも売却自体が可能なのか、という点が気になるところです。結論として、越境の有無にかかわらず、売却は理論上可能ですが、事前の確認や対応が欠かせません。この点については、以降の見出しで詳しく解説いたします。

越境がある不動産でも売却できるケース／名古屋市での対応策

越境がある不動産でも、名古屋市内で売却できる場合があります。現状のままでも法律上、売却は可能です。ただし、売却をスムーズに進めるには、次のような対応が前提となります。

まず、境界確定測量は、土地の筆界を隣地所有者とともに立会い、杭や境界標を設けて、図面により明示する手続きです。これにより、売買の進行が妨げられるリスクを減らせます。

次に、越境がある場合には越境使用承諾書や覚書により、越境の許可内容や将来の責任範囲を明文化しておくことが重要です。これにより、買主に対して安心感を与え、契約不適合責任（瑕疵担保責任）として後から問題視される可能性を低減できます。確定測量とあわせて覚書に成果図を添付すると内容が明確になります。

さらに、公簿売買を選択する場合は、登記簿上の面積を基準とし、現地と差異が生じた際には契約条項で調整する方法です。この方法は確定測量を行わず費用を抑える一方で、売主・買主両方がそのリスクを承知の上で契約できるという利点があります。ただし、差異が大きすぎる場合には契約が無効となる恐れもあるため、注意が必要です。

売却を円滑にするための手続きと注意点

不動産売却において、境界の不明確なままでは売却の妨げとなる場合があります。特に越境がある状態では、以下の手続きや注意点を踏まえて進めることが重要です。

まず、土地家屋調査士による境界確定測量は不可欠です。これは隣地所有者との立会いのもと、法務局の図面などを参照しながら境界を明らかにする手続きで、売買時の信頼性やトラブル回避に直結します。確定測量の実施により、土地面積の誤差を是正し、売却価格にも好影響が期待できます。都市部など資産評価が高い地域では、買主のローン審査段階で測量図の有無が審査の鍵となることもあります（例：名古屋市など）。

次に、越境について隣地所有者と合意を形成するため、越境使用承諾書や覚書を作成することが必要です。これらは越境状態を明記し、当事者間で合意した内容を文書に残すもので、境界トラブルを未然に防ぎ、売主・買主双方の安心につながります。越境使用の条件や範囲、解消の方法など、明確に記載することが望ましいです。特に、将来の売買契約段階での説明責任にも資する資料となります。

さらに、売買契約書においては、越境の解消がなされていない場合の解除条項や修正条件を明文化することが重要です。たとえば、「売買契約後●ヶ月以内に越境解消ができない場合は解除できる」といった条件を記載することで、リスク対策と信頼性向上を両立させられます。

以下に、これらの手続きと留意点を表形式でまとめます。

以上のように、境界確定測量の実施、合意文書の整備、契約書への条件明記という三つの手続き・注意点を確実に行うことで、越境のある不動産でも売却を円滑かつ安全に進めることが可能となります。安心してご相談いただける準備を整えておきましょう。

名古屋市で越境があっても相談できるパターンと流れ

名古屋市で越境のある不動産を売却したい場合でも、まずは売主ご自身が順序よく進めることが大切です。以下のステップに沿って対応することで、安心して売却活動を進められます。

上述の各ステップは、名古屋市に限らず全国共通の不動産売却の流れに準じています。まずは相談から始まり、調査・査定、媒介契約と進めていくのが一般的な順序です。売却準備段階で越境の有無や影響を正確に把握することが、売却を円滑に進める鍵になります。名古屋市内に所在する物件であれば、地域の市場相場や取引慣行を踏まえた適切なご案内が可能です。

売却にあたり、越境部分については境界確定測量や使用承諾、覚書などの準備も重要です。まずは安心してご相談いただければと思います。

まとめ

名古屋市において越境がある不動産でも、状況や手続きを正しく理解し対応を進めれば売却は可能です。越境が原因で売却を諦める必要はありませんが、境界確定測量や越境承諾書の取り交わし、隣地所有者との調整が求められる場面が多くあります。不安な場合は専門家に相談し、事前の段階から着実に準備することで、スムーズに売却を進めることができます。今ある疑問やご心配も、まずは丁寧にご相談いただくことが成功への第一歩です。