不動産売却時の越境トラブル対策は？塀や庭木枝の境界確定も解説

越境トラブルとは何かと不動産売却に与える影響

越境とは、塀やフェンス、雨樋、屋根の庇、庭木の枝や根、地中の配管などが境界線を越えて、隣地に入り込んでいる状態を指します。見た目で分かる越境もあれば、地中配管のように調査しないと分からない越境もあります。

名古屋市で相続した土地や実家を売却する場合、所有者自身が境界や越境の状況を把握していないことも少なくありません。親世代から長く所有している不動産では、過去の工事や隣地との慣習によって、塀や庭木の位置が曖昧なままになっている場合があります。

越境や境界不明の問題があると、買主は購入後のトラブルを不安視します。また、住宅ローンを利用する買主の場合、金融機関や建築会社から追加確認を求められることもあります。そのため、問題を放置したまま売り出すと、売却価格の引き下げや契約直前の条件交渉につながる可能性があります。

これらのリスクを避けるには、現地確認、資料取得、専門家による測量、隣地所有者との話し合い、必要に応じた覚書の作成などを早めに進めることが重要です。売却前に状況を整理しておけば、買主へ説明しやすくなり、取引を進めやすくなります。

境界確認の基本と測量・確定の流れ

土地の境界を確認する際に理解しておきたいのが、「筆界」と「所有権界」の違いです。筆界は、不動産登記上の土地の境を示すもので、所有者同士の合意だけで自由に変更できるものではありません。

一方、所有権界は、隣地所有者同士の合意や利用状況によって認識される私法上の境界です。実務上は、ブロック塀やフェンスが境界のように扱われていることもありますが、それが必ずしも登記上の筆界と一致しているとは限りません。

名古屋市で相続した土地や実家を売却する場合、まずは法務局で登記事項証明書、公図、地積測量図などを取得し、土地家屋調査士などの専門家に相談しながら現地の状況と照合することが大切です。

確定測量を行う場合、隣地所有者の立会いや官民境界の確認が必要になることがあります。道路や水路など名古屋市が管理する公共用地に接している場合は、名古屋市への境界確認申請が必要になることもあるため、売却スケジュールには余裕を持ちましょう。

境界確認には時間がかかる場合があります。隣地所有者と連絡がつかない、相続が発生していて所有者が複数いる、過去の測量図と現況が異なるといった場合は、さらに調整が必要です。そのため、売却を検討し始めた段階で早めに確認することが重要です。

越境トラブルへの具体的な対策と法的手段

隣地との越境トラブルを解消するためには、まず現地の状況を確認し、隣地所有者と冷静に話し合うことが基本です。塀や庭木の枝が境界を越えている場合でも、いきなり撤去や切除を進めるのではなく、相手方へ状況を共有し、対応方法を話し合いましょう。

特に庭木の枝や根の越境については、民法上のルールがあります。枝については、原則として竹木の所有者に切除を求めることになります。ただし、催告しても相当期間内に切除されない場合、所有者や所在が分からない場合、急迫の事情がある場合には、一定の条件のもとで越境された土地の所有者が枝を切り取ることができるとされています。根については、境界線を越えている場合に切り取ることができます。

筆界そのものが不明確な場合には、法務局の筆界特定制度を利用する方法があります。筆界特定制度は、筆界特定登記官が筆界調査委員の意見を踏まえて、土地の筆界の位置を特定する制度です。新たに境界を決める制度ではなく、もともと存在する筆界を明らかにする制度である点に注意しましょう。

また、筆界特定制度で明らかになるのは筆界であり、所有権の範囲そのものを確定する制度ではありません。所有権界をめぐる争いがある場合には、土地家屋調査士会ADRや境界確定訴訟などの手段が必要になることがあります。

不動産売却を目的とする場合は、法的な争いに発展させる前に、買主へ説明できる資料を整え、隣地所有者との合意内容を覚書などで残しておくことが実務上重要です。

売却前に整えておくべきチェック項目と事前準備

名古屋市で相続した土地や実家を売却する際は、越境や境界に関する問題を売却前にできるだけ整理しておくことが大切です。買主にとって不明点が多い土地は不安材料になりやすく、価格交渉や契約条件に影響する場合があります。

まずは、法務局で取得できる資料を確認し、実際の土地形状や境界標の位置と照合しましょう。古い地積測量図しかない場合や、境界標が見当たらない場合は、買主から確定測量を求められることもあります。

次に、庭木や塀など目に見える越境がないかを確認します。特に相続した実家では、所有者が遠方に住んでいて管理が行き届かず、枝の越境やブロック塀の傾きが発生している場合があります。売却前に剪定や補修を行うことで、買主の不安を減らせることがあります。

また、境界や越境に不安が残る場合は、隣地所有者との合意内容を覚書として残す方法もあります。たとえば、現時点では越境物を撤去しないが、将来建て替えや改修を行う際に是正する、といった内容を文書化することで、買主に説明しやすくなります。

ただし、越境や境界の問題は、個別性が高く、相手方がいる問題です。自己判断で進めると関係が悪化する可能性もあるため、土地家屋調査士、不動産会社、必要に応じて弁護士などへ相談しながら進めることをおすすめします。

名古屋市で越境・境界トラブルのある不動産売却に関するよくある質問

まとめ

名古屋市で相続した土地や実家を売却する際、越境トラブルは売却までの大きな障害となることがあります。特に塀、庭木の枝、雨樋、地中配管、境界標の不明確さは、買主の不安や価格交渉につながる可能性があります。

越境や境界の問題を放置したまま売り出すと、契約直前に調査や隣地調整が必要になり、売却スケジュールが遅れることがあります。早めに資料を取得し、現地確認や測量、隣地所有者との話し合いを進めておくことが大切です。

また、筆界と所有権界の違い、民法上の枝や根の扱い、筆界特定制度など、境界トラブルには専門的な知識が関係します。自己判断で進めるのではなく、土地家屋調査士、不動産会社、必要に応じて弁護士などへ相談しましょう。

名古屋市で越境や境界に不安がある不動産を売却したい方は、まず現状を整理し、売却できる可能性と必要な準備を確認することが重要です。不動産売却全体の進め方を確認したい方は、名古屋市の不動産売却で失敗しない進め方も参考にしてください。

相続した土地や空き家の売却を検討している方は、不動産相続を詳しく知るページもあわせてご確認ください。